Консолидация рынка ЖКХ 2.0

Рынок ЖКХ огромен. По прогнозам BusinesStat, в 2021 г. оборот рынка составит 2,85 трлн. руб. Эта цифра касается только оборота по содержанию жилья и коммунальных платежам, и, возможно, капремонту. Но она не учитывает оборота всей экосистемы компаний, так или иначе участвующих в обслуживании домов, а значит, жителей, а значит, населения всей страны. Далее в статье под словами «рынок ЖКХ» мы будем понимать именно это, более широкое его значение. В 2017 году было объявлено о том, что на рынке наметились зачатки консолидационных процессов. Попробуем разобраться, в каком состоянии эти процессы находят сейчас, в 2020.

Причины консолидации

Основной причиной возможной консолидации на рынке ЖКХ эксперты называли низкую рентабельность этого бизнеса. Управляющие компании жаловались на рентабельность 5-7 процентов, но бизнес не бросали. И, если до 2018 года это были просто слова, за которыми фактически скрывались все 10-15 процентов, то сейчас благодаря ряду мер, предпринятых правительством, цифры могут постепенно начать приближаться к тем неудовлетворительным для бизнесменов, но адекватным для сферы в целом 5%.

Законодательство двигает рынок в направлении большей прозрачности. Обязательное раскрытие информации в ГИС, лишение лицензий при недобросовестной работе, требования автоматизации процессов по ведению реестров и обработке заявок, переход на прямые договоры с РСО, создание правовой основы для проведения электронных собраний собственников, и другие эффекты «регуляторной гильотины», основной удар которой придется на 2021 год, неизбежно, приведут к тому, что привычные советские схемы управления уйдут в прошлое. При такой рентабельности основанное на устаревших подходах управление жильем становится невыгодным при площади управления менее 1 млн. кв. метров. Эта причина приведет к консолидации в сегменте компаний, которые окажутся неспособны увидеть и внедрить новые пути повышения рентабельности своей работы, а именно — внедрение цифровой платформы и смещение источника прибыли с управления жильем на создание экосистемы сервисов для своих жителей. Причина остается той же — поиск путей повышения рентабельности, но возможности цифровизации, открывающие новые пути решения этой задачи, приведут к тому, что консолидация будет происходить на нескольких уровнях.

Уровни, на которых происходит консолидация на рынке ЖКХ

1. Управляющие организации — богатые богатеют, бедные беднеют

По данным госстатистики численность предприятий отрасли на конец 2019 года составляла 69 тыс. единиц. При этом 349 предприятий — государственные, 1,5 тыс. муниципальные. На основе данных портала «Реформа ЖКХ из 65 тысяч управляющих организаций здесь зарегистрировано только 49. При этом с 2013 по 2020 гг заметно изменилось соотношение УО по формам управления:

Количество предприятий под управлением собственников растет, предприятий по коммерческому управлению (в том числе, государственных и муниципальных) снижается.

Если посмотреть на среднее количество домов в управлении, то мы видим, что коммерческие УК становятся крупнее, а некоммерческие — мельче.

Таким образом,

• Собственники стали инициативнее и все активнее уходят от управляющих компаний. Таких компаний становится все больше, но среднее количество домов под их управлением снижается, то есть ТСЖ организуется под один-два дома, так проще договариваться друг с другом и управлять.
• Рынок коммерческих управляющих компаний действительно движется к консолидации, компаний становится меньше, но они становятся крупнее. Так проще внедрять стандарты управления, договариваться с подрядными и ресурсоснабжающими организациями и управлять.
• О государственных и муниципальных УК трудно сказать что-то определенное, по данным сайта «Реформа ЖКХ» их доля в общем количестве УК составляет менее 6%.

В секторе коммерческого управления жильем действительно наметилась тенденция к консолидации, о которой говорили эксперты рынка в 2015 году.

2. Девелоперы и застройщики — возврат домов в собственное управление

На девелоперском рынке наблюдается интересная тенденция. Застройщики не только начинают самостоятельно управляют новыми объектами, но и возвращают уже сданный жилой фонд себе. Об этом можно прочитать отдельно в статье Длинные деньги — в управлении.

3. Инвесторы — покупка IT-платформ

Обеспечить хорошую прибыль на текущем объеме управления и привлекать новых жителей — задача, которую хорошо решают современные технологии. Об этом знают те, кто инвестирует в цифровые платформы для ЖКХ. Крупнейшие банки и инвестиционные компании уже приобрели контрольные доли в IT-компаниях, разрабатывающих сервисы для ЖКХ. На рынке сервисов для УК идет настоящая гонка технологий и маркетинга, и сейчас консолидационные процессы идут скорее не на уровне управляющих организаций, а на уровне цифровых платформ, к которым они подключены, и на уровне крупных выгодоприобретателей — инвесторов.

4. Программное обеспечение для ЖКХ — поиск партнеров

Сфера ЖКХ, помимо непосредственно управления жильем, — это экосистема специализированных сервисов. Существует бессчетное количество компаний, предлагающих услуги биллинга, приема платежей, аварийно-диспетчерской службы, а также компаний-подрядчиков по работам и услугам, потребителями которых является как жилой фонд в целом, так и отдельные жители или жилые комплексы. На этом рынке также происходит активная консолидация — отдельные специализирующиеся только на чем-то одном компании ищут партнеров, предлагающих комплексный продукт. Жертвуя уже произведенными инвестициями в разработку собственных мобильных приложений для жителей или CRM-системы, они стремятся примкнуть к комплексным платформам — очевидно, что ни жителям ни управляющей компании неинтересно иметь 10 приложений с 1 функцией, если можно установить одно со всеми 10.

5. Города и субъекты Федерации

Города и субъекты Федерации, участвующие в федеральных программах ищут пути создания экосистем по управлению ЖКХ на соответствующих уровнях. Ведутся переговоры, идет поиск цифровых решений, которые могли бы удовлетворить как требования сверху, так и потребности самого региона. Принимая во внимание большой объем жилфонда под управлением компаний с участием государственного капитала, внедрение единой технологии существенно упростит мониторинг и контроль их деятельности.

Факторы, сдерживающие консолидацию

1. Активные собственники

Количество маленьких компаний на рынке неизменно растет. Создаются небольшие управляющие компании и ТСЖ для управления конкретными объектами — домами, жилыми комплексами, коттеджными поселками. Жители получают сервис без посредников, имеют возможность фактически влиять на то, что происходит с их жильем. Россияне устали от рабства ЖКХ и стремятся получить контроль над своими расходами.

2. Законодательство

Вопрос о том, когда именно обозначенные изменения будут произведены, остается открытым. Стратегия-2035 предполагает, что на эти процессы уйдет еще как минимум 15 лет.

3. Государственное управление

Объем жилого фонда в управлении компаний с участием государственного капитала остается практически неизменным, возможно, это связано с тем, что выход из-под управления такой компании может оказаться болезненным.

4. Сложность перехода от одной управляющей компании к другой

• Угрозы

Периодически появляются новости о том, что происходит с теми, кто решился на смену управляющей компании, в каждом городе есть одна-две истории об этом на слуху. Чтобы поменять управляющую компанию нужно быть либо очень смелым (или глупым), либо дождаться светлого дня, когда ее купит кто-нибудь побольше и надеяться, что станет лучше.

• Сложность проведения собраний

Те, кто был председателем или хотя бы старшим по подъезду знают, что опросить жителей, собрать подписи, прийти к единому мнению — задача практически нереальная. И браться за нее никто не готов.

• Перенос лицевых счетов от одной УК в другую

При переходе от одной управляющей компании к другой необходимо получить данные обо всех собственниках соответствующего дома. То есть фактически нужно обойти все дом и всех собственников, составить заново реестр и присвоить лицевые счета. Закона, который бы обязывал предыдущую управляющую компанию поделиться сведениями о жилых помещениях и жителях с новой УК, нет.

• Сложность выбора управляющей организации

Для перехода от одной УК к другой нужно точно определить, что новая будет лучше. Управляющие компании не стремятся к саморекламе, маркетинг в этой сфере находится в зачаточном состоянии.

5. Неопределенность

С одной стороны, на управляющие компании возрастает регулятивная нагрузка со стороны государства, постепенно лишая их привычных сверхприбылей, с другой — все расходы в конечном счете ложатся на жителей, и, естественно, управляющие компании понимают, что заложить еще дополнительные копейки в тариф — значит, вызвать дополнительное недовольство общества. Поэтому управляющим компаниям приходится очень осторожно инвестировать в перемены — с одной стороны они не могут быть уверены, что законодательство позволит им получать достаточные деньги, с другой — что жители будут возмущены повышением финансовой нагрузки.

Выводы

Подводя итоги, можно с уверенностью сказать, что в связи со сменой парадигмы управления консолидационные процессы на рынке ЖКХ в ближайшей перспективе будут происходить очень активно — этому способствует всеобщее движение к цифровизации как со стороны государства, так и со стороны инвесторов, застройщиков, сервисов для ЖКХ и отдельных управляющих компаний. Новые законы с одной стороны и внедрение цифровых платформ с другой, позволят устранить большую часть факторов, сдерживающих консолидацию (как минимум в части перехода от одной УК к другой), и рынок ЖКХ ожидает переформирование в соответствии с качеством сервиса управления.